Skytian Capital

房地产

多住户公寓：投资的圣杯


多住戶公寓是确保财富安全、财富增长、现金流稳定、达到抵扣税款和抵挡通货膨胀的最佳避险资产，尤其适用于经济繁荣期和成熟期

- San Eng

策略

在过去的23年里，Skytian投资各种房地产，包括单户住宅、零售/商业资产、娱乐产业、农业、金融贷款和多户公寓业务。我们采用以下战略：收购和持有、翻修和重新推向市场、AirBNB（租赁）、灵活租赁、BRRRR， 在亚洲（上海和中国、首尔、塞班岛）和北美（多伦多、特里州纽约/新泽西州、德克萨斯州和佛罗里达州）进行多項联合投资。

 

我们目前专注于成熟稳定低风险的多户公寓，这些公寓在美国的一些顶级市场具有附加价值。Skytian认为多户公寓是最佳核心资产，因为如下原因：

我们喜欢多户公寓的原因

投资者的信心指数较高

1. 抗衡经济过度膨胀，甚至衰退

2. 低/负利率

3. 高通胀危害大于极速通胀

4. 过高风险和过高估值的资产

5. 税务支出负担最小化

6. 真正的被动投资

7. 可長持的投资物件

资产投资的圣杯
  1. 全经济周期安全的资产类型
  2. 5％-7％+年度现金流，13％+ 净内部收益率
  3. 通货膨胀是我们的好伙伴
  4. 可控的估值= NOI/资产化率
  5. 减税上限达到100％
  6. 与顶级投资人共同被动投资
  7. 提升我们投资的社区品質

投资组合

我们以普通合伙人（GP）和有限合伙人（LP）的角色积极投资于成熟稳定的多户公寓，随着当地长期就业和迁移人数的提升，这些公寓将具有强劲的升值潜力。我们还自创品牌并研究全新的租赁模式，其中包括Satoshi Hideout。

我们的第一个五年目标是收购并管理超十亿美元的蓝筹股组合，通过执行“1/10策略”：与排名前1%的著名当地GP（普通合伙人）合作管理资产，在前10个潜力巨大的城市像坦帕，杰克逊维尔，亚特兰大，达拉斯，进行投资。

分享我们近期的项目和业绩记录：

Silver Lake Portfolio（贝尔维尔，新泽西州）100％+套现再融资

收购了六个混合使用的多户住宅资产。 实施了BRRRR策略，所有策略均实现了100％的套现再融资，并在再融资后产生了正现金流。并且已经确定在预先批准的6-8层区域内进行再次开发建设。

Oasis at Clearwater（坦帕市，佛罗里达州）退出离场时实现了45％+的 IRR

2021年2月，收购合并两个相邻的资产，总计76个房间。执行增值计划的16个月后，将资产出售给LP（普通合伙人），实现了45％以上的净IRR。

Coconuts Villas of DunedIn（坦帕市，佛罗里达州）部分投资退出离场时收益了40％ +IRR

2021年5月，以每房间240,000美元的价格收购了20个全海滨公寓房间，经过重新翻修，最终以当时市场价格出售了20个中的15个，向LP（普通合伙人）提供了40％以上的净IRR。

Satoshi Hideout（圣彼得堡，佛罗里达州）一年3倍NOI（净收益率）

2022年3月，收购合并2个公寓，总计38个房间，将它们转变为拥有品牌家具的灵活租赁公寓，我们仅用一年时间就实现了3倍的净租金收入和净营业收入，并开始再融资。 在2022年11月，又收购了拥有12个房间第三个公寓，可改建成为拥有150个以上房间的大型公寓。

Swartswood Manor（新城，新泽西州）退出离场时，获得2倍以上的報酬

2020年7月作为LP（有限合伙人）投资64个单位的增值资产，获得每季度8％以上的现金投资回报率。 2021年7月，获得了100％的现金支出再融资，并在2021年12月实现了2倍以上的回报率。

Rosemont on El Dorado (韦伯斯特，徳克萨斯州) 324个房间的B类资产

在2021年11月，作为LP投资于快速增长的休斯顿郊区的324个房间的B+类资产。预计该资产将在3-5年内提供8%的现金收益率和1.7-2.0倍的总回报。

Ballast Point Oasis（坦帕市，佛罗里达）新的135个公寓房间投资标的正在进行中。

2022年1月，收购快速發展的塔帕市南城区的两个共拥有135个房间的公寓。 我们实施的价值提升战略正为有限合夥人LP提供长期穩定的收益。

Westchase（休斯顿，德克萨斯州）1,330个B类资产

2021年7月以LP（普通合伙人）投资快速增长的休斯顿市场，拥有1,330个房间的稳定型B+类资产。在三个月内，我们见证到同类型资产以高于我们30%-50%的价格进行了股权交易。因此，我们预计在这个资产上获得8%+年化分配和1.7-2.0倍的回报。